绿城“不绿”|地产年鉴⑤

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

在我国房地产发展史里，绿城中国应该是较为特别的存在。拥趸者对其赞不绝口，但评判也颇多。尤其去宋卫平化纳入中交旗下后，关于绿城的争议是越来越大。

此前有杆友让我关注绿城的财报，今天杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目就来看看。

01

营收高增长，但毛利率、净利率还是降了

从营收等数据来看，如今的绿城中国在行业逆势里是比较稳的。比如合同销售额3509亿元，同比增长21%，其中一二线城市销售额贡献占比80%。区域分布方面，长三角占66%、环渤海18%、成渝4%、大湾区及长江中游区域分别占3%。可见长三角依然是其销售重地。

2021年，绿城中国收入1002.4亿元，2020年这一数据为657.82亿元，同比增加了52.38%，这一增速在其近9年来都属于最高的，此前最高的2017年也不过44.79%，2015、2013年甚至还是负数。2019、2020年也是个位数。难怪这次绿城中国打破了一发业绩股价就跌的魔咒。

利润虽然没有营收增速那么亮眼，也算不错。2021年绿城中国年内利润76.87亿元，同比2020年的57.63亿元增长了33.4%。

上图业绩公告数据里杠杆地产看到，绿城中国的销售成本同比增速是高于营收增速的，2021年为820.7亿元，同比增速63.5%。这导致其毛利增速并不亮眼，为16.7%。

2021年，绿城中国毛利率为18.1%，较2020年的23.7%下降5.6个百分点。其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点。

如业绩公告所言，一是房地产行业形势的变化，毛利率下降，另近年来受限价影响，品牌价值溢价未能充分体现。

但期间绿城中国的销售开支、行政开支、财务费用等同比增速均不高，分别为23.9%、19.3%、3.1%，加上分占联营公司业绩大幅上升，从2020年的6.95亿上升至2021年的17.37亿元，导致最后绿城中国的年内利润增速还可以。

图片来源|东方财富网（特此感谢）

不过值得注意的是，绿城中国的归母净利润同比增速并没有这么高，为17.7%、44.69亿元。且这一增速是其近3年来的低位。纵向来看，绿城中国的这一指标增速起伏不定，比较魔幻。此外少数股东权益也涨得厉害。

2021年绿城中国的净利率7.67%，比2020年低了1个多百分点。

02

黄档绿城

资产负债来看，绿城中国2021年流动资产4582.54亿元，比2020年末的3690.72亿元增长了24.16%；

非流动资产627.89亿元，资产总额5210.44亿元，同比2020年末的4142.82亿元增长25.8%。

截至2021年末，绿城中国总负债4133.98亿元，同比增加25.39%。其中流动负债同比增加31.1%，为3123.90亿元；非流动负债同比增加10.4%，为1010.08亿元。

净负债绿城中国为52%，比2020年末的63.8%下降11.8个百分点，1年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，比2020年末的27.3%少了2.2个百分点。不过杠杆地产发现，三道红线方面绿城中国还是黄档，尚未变绿。

对此绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强曾说，上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。

截至2021年末，绿城上报监管部门的现金短债比为1.7倍（2020年底为1.4倍），净资产负债率为53.5%（2020年底为64.6%），剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%（2020年底为71.2%）。

流动性来看，截至2021年末，绿城中国有存款及现金（包括银行抵押存款）714.9亿元，2020年末这一数据为652.03亿元，其中销售监管资金109.51亿元，比2020年末的141.28亿元少了30来亿。

03

拿地较猛背后的品质拷问

在房地产行业一片储粮过冬的动作里，要规模的声音近乎罕见，绿城算是一个。业绩发布会上，绿城中国执行董事李骏表示，绿城的“战略2025”中长期目标不会调整。”

所谓“战略2025”目标，就是到2025年，绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元，房产代建业务合同额要达到1500亿元，新兴业务合同额要达到400亿元。

不过从2021年绿城的合同额及增速来看，即便是在周期底部，只要不出现大的波动这一目标似乎不难实现。

截至2021年末，绿城中国有土储256个，总建筑面积约5881万平米，其中权益建筑面积约3276万平米，平均楼面地价约每平米7182元。

图表来源|中指研究院（特此感谢）

2021年绿城拿地算是比较猛的。根据中指院发布的“2021年中国房地产企业拿地TOP100榜单”，绿城拿地金额969亿元排名第6位，比大佬招商蛇口、融创等还多。

不过在扩规模过程中，绿城的楼盘品质似乎也正受到拷问，甚至出现了安全事故、造假等，连绿城的发源地杭州，这两年对绿城楼盘的吐槽也不少。杠杆地产的北方合伙人看过不少绿城的项目，他的反馈就是老的楼盘比新楼盘品质普遍要好。

当然，这些问题也并非绿城一家独有，只是人们心里对绿城的期待值更加高。毕竟绿城的品牌溢价也高啊，这些都需要购房者买单的……

本文所有未标注出处的财务图表，均源自绿城2021年业绩相关公告，特此说明并致谢

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